Co zrobić, kiedy kredyt nie wystarcza na budowę?

W związku z dużym wzrostem cen materiałów budowlanych coraz powszechniejsza staje się kwestia niedoszacowania kosztów prac przewidzianych w kosztorysie budowy czy też remontu. W sytuacji kredytowania takiego przedsięwzięcia może to być duży problem. Jakie rozwiązania ma do dyspozycji kredytobiorca?

Najważniejszy jest poprawny kosztorys

Takie problemy można wyeliminować na etapie składania wniosków kredytowych, ponieważ najważniejsze będzie rzetelne wypełnienie kosztorysu budowy/remontu na druku bankowym.

– Jest to podstawowy dokument do określenia kosztów planowanych prac oraz harmonogramu ich wykonania. Na jego podstawie będziemy rozliczani z postępu wykonanych robót budowlanych i uruchomimy kolejne transze. Ważne, żeby do uzupełnienia tego dokumentu podejść z maksymalnie największą starannością i jego sporządzenie skonsultować z ekipą budowlaną, która będzie przeprowadzała wskazane prace – mówi Rafał Salach, manager produktu z sieci Gold Finance.

Na etapie wyboru wykonawców może okazać się złudne kierowanie się najniższą ceną usługi, bo wówczas mogą nas zaskoczyć dodatkowe koszty, które nie zostały ujęte w pierwotnej kwocie. Przy tworzeniu kosztorysu należy pamiętać o uwzględnieniu możliwych wzrostów cen materiałów i robocizny. Błędem jest również zaniżanie cen poszczególnych pozycji. Wręcz przeciwnie, warto od razu założyć wyższy standard wykończenia. W sytuacji wzrostu cen pozwoli to nam na dokończenie budowy, a zrezygnujemy tylko z materiałów wyższej jakości. Kosztorys budowy/remontu uzupełniamy przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac i najczęściej planujemy ich wykonanie w czasie do 24 miesięcy. Generuje to ryzyko zmiany cen we wskazanym okresie, których koszty oceniamy dzisiaj.

Co zrobić, kiedy zabraknie środków na budowę

W sytuacji, gdy zabraknie nam środków w trakcie budowy, czy też dużego remontu, mamy do dyspozycji kilka rozwiązań w zależności od naszej sytuacji. Najprościej będzie sfinansować pozostałe prace z posiadanych nadwyżek finansowych. Z pomocą mogą nam przyjść członkowie rodziny, bądź przyjaciele, od których będziemy mogli pożyczyć pieniądze. Jeżeli jednak nie chcemy prosić nikogo o pomoc, wówczas najszybszym rozwiązaniem będzie zawnioskowanie o kredyt gotówkowy.

– Powinniśmy mieć zdolność kredytową na kolejne zobowiązanie, ale koszt tak pozyskanego pieniądza będzie wyższy w porównaniu do kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nieruchomości. Tańszym rozwiązaniem jest pozyskanie środków w formie pożyczki hipotecznej albo kredytu hipotecznego, ale tutaj będziemy musieli dysponować inną nieruchomością, na której zabezpieczy się kredytodawca – tłumaczy Rafał Salach.

Aneks umowy kredytowej z dodatkowymi formalnościami

Bardziej skomplikowanym rozwiązaniem, ale z pewnością tańszym, może okazać się próba aneksowania podpisanej już umowy kredytowej w celu uzyskania dodatkowych środków na dokończenie budowy/remontu. W zależności od banku będzie się to wiązało z dodatkowymi formalnościami. Bank będzie sprawdzał naszą zdolność kredytową i wyceniał nieruchomość.

– Pamiętajmy, że poniesione koszty nie zawsze przekładają się w stosunku 1 do 1 na wzrost wartości nieruchomości. Brak wskazanej proporcjonalności wydatków i wzrostu wartości nieruchomości powoduje problem niezachowania wymaganego poziomu wkładu własnego i LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Ten problem nie będzie dotyczył finansowania remontu oraz budowy na działce, która została przez nas kupiona z własnych środków i jej wartość jest odpowiednio wysoka – mówi Rafał Salach z Gold Finance.

Nowy kredyt lub podwyższenie kwoty obecnego

Z racji tego, że procedury w każdym banku są różne, można także rozważyć scenariusz spłaty posiadanego kredytu hipotecznego poprzez zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę obecnego zobowiązania z dodatkowym celem, jakim będzie finansowanie dodatkowych kosztów dokończenia budowy/remontu.

– Należy jednak sprawdzić w umowie kredytowej, czy za wcześniejszą spłatę posiadanego zobowiązania bank nie naliczy nam dodatkowej opłaty. Oczywiście w rozważanym scenariuszu zmienią się warunki kredytu i będą dostosowane do obecnych realiów rynkowych. Jest to kolejny element, który należy uwzględnić i porównać – podkreśla Rafał Salach.

Na rynku mamy do dyspozycji bank, który pozwala na podwyższenie kwoty kredytu o 10 procent. już na moment wnioskowania. Bank zbada naszą zdolność kredytową tak, jakbyśmy zaciągali zobowiązanie wyższe o 10 proc. od wnioskowanej kwoty kredytu. Nie będziemy musieli uruchamiać dodatkowych środków, ale jeżeli zaistnieje taka potrzeba, to wówczas będziemy mogli w prosty sposób sięgnąć po czekające na nas pieniądze przygotowane przez bank.

Niedoszacowanie kosztów budowy lub remontu jest zagadnieniem szczególnie skomplikowanym, dlatego też warto porozmawiać o nim z ekspertem kredytowym, który omówi z nami dostępne rozwiązania powstałego problemu i pomoże wprowadzić je w życie. Będziemy mogli porównać koszty rozważanych scenariuszy i czas potrzebny do ich zrealizowania. Szczególnie śpieszyć będzie się osobom, które ponoszą koszty obecnego zamieszkania, a nie mogą się jeszcze przeprowadzić do docelowej nieruchomości.

Według danych z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance za II kwartał 2021 r. średnia wartość udzielanego kredytu w Warszawie wynosi 406 tys. złotych. Wśród  pięciu największych miast kwota ta wynosi średnio 310 tys. zł, a w pozostałych lokalizacjach 304 tys. złotych.

Tekst powstał we współpracy z ekspertami Gold Finance.

Warto pamiętać, że porady konsumenckie ws. kredytów i pożyczek oferuje Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji [czytaj więcej].

Polecamy także:

Marcin Jańczuk/Metrohouse/Ostrzegamy.online