Według szacunków Eurostatu z 2015 roku, w Polsce około 1,71 miliona osób to najemcy płacący czynsz rynkowy. Badania wskazują, ze liczba ta wciąż rośnie. Warto wiedzieć, jak zawrzeć korzystną i bezpieczną umowę najmu oraz jakie posiada się prawa, będąc najemcą lub wynajmującym.
Umowa najmu jest porozumieniem opartym na swego rodzaju kompromisie, co oznacza, że powinna zabezpieczać obie strony umowy, czyli zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Interesów stron umowy najmu pilnuje także polskie prawo. Najmu dotyczą artykuły od 659 do 692 Kodeksu cywilnego.
Dane osobowe
Pierwszą rzeczą, na jaką należy zwrócić uwagę w umowie najmu są dane osobowe wynajmującego i najemcy/ów, czyli ich imiona, nazwiska, PESEL, numer i seria dowodu osobistego lub w przypadku przedsiębiorstw – NIP i KRS. Posiadanie tych danych przez którąś ze stron może okazać się konieczne, na przykład w razie konieczności dochodzenia roszczeń przed sądem. W przypadku, gdy wynajmujących jest kilku, w umowie powinni znaleźć się wszyscy, aby w razie złamania lub niedotrzymania warunków umowy tylko osoba temu winna była pociągana do odpowiedzialności. Dobrze, aby umowa zawierała także numery telefonów obu stron oraz numer konta wynajmującego (do ewentualnego dokonywania opłat). Przed zawarciem umowy wskazanym jest również upewnić się, czy osoba, która wynajmuje mieszkanie, jest jego prawowitym właścicielem, czyli zażądać okazania tytułu prawnego.
Opis przedmiotu umowy
Załącznikiem do zawieranej umowy najmu powinien być protokół zdawczo-odbiorczy, czyli dokładny opis tego, z czego składa się wynajmowany lokal, w jakim jest stanie technicznym i jakie można znaleźć w nim sprzęty. Poza tym protokół powinien zawierać spis stanu liczników na dzień zawierania umowy. Najemcy nie przywiązują często wagi do jego sporządzenia, jednak przy oddawaniu dziwią się, że właściciel potrąca kaucję – na przykład za oderwane drzwi szafy czy porysowaną podłogę. Warto więc zadbać o sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego i jego dodatkowe udokumentowanie fotograficzne.
Wysokość opłat
Przy wynajmowaniu mieszkania powinno się pamiętać, że najemca opłaca nie tylko wszelkie opłaty – jak rachunki za prąd, gaz, wodę, internet, czynsz do spółdzielni, ogrzewanie czy opłaty za wywóz śmieci – ale również tzw. odstępne: dodatkową kwotę, która zasila konto wynajmującego. Warto sprawdzić, za co i ile będziemy płacić oraz żądać okazania rachunków z kilku ostatnich miesięcy, przy czym warto wiedzieć, że niektóre opłaty nalicza się przez tzw. ryczałt. W takim wypadku nie ma znaczenia, ile zużyjemy np. prądu, ponieważ i tak uiszczamy stałą opłatę, która w przypadku, gdy oszczędnie gospodarowaliśmy zostanie nam zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych rachunków. Przykrą niespodzianką dla najemcy mogą być także opłaty za ogrzewanie. Należy pamiętać, że w okresie zimowym mają one zwyczaj rosnąć. Już przy zawieraniu umowy w czasie miesięcy letnich można zapytać, ile wynoszą opłaty za ogrzewanie w okresie zimowym i ustalić z najemcą, że uiszczana co miesiąc kwota będzie nieco większa niż potrzeba, aby zimą nie dopłacać po kilkaset złotych.
Rzadziej spotykanym sposobem płacenia za najem jest ustalenie z góry określonej i sztywnej kwoty. Najemca wpłaca wówczas raz na miesiąc określoną kwotę na konto wynajmującego i opłacanie rachunków leży już w gestii właściciela wynajmowanego lokalu.
Podczas rozmowy i ustalania warunków umowy warto zwrócić także uwagę na termin zapłaty, ponieważ za najem można płacić „z góry” lub „z dołu”. Istotny jest też sposób zapłaty. Być może wynajmujący będzie chciał, aby dokonywać na jego rzecz przelewów bankowych lub raz w miesiącu będzie składał nam wizytę, przedstawiał bieżące rachunki i faktury oraz odbierał pieniądze w gotówce. Drugi ze sposobów jest popularny, bowiem właściciel ma okazję na bieżąco monitorować stan mieszkania.
Czas trwania umowy
Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowę najmu na czas dłuższy niż rok powinno zawierać się na piśmie. Jeżeli forma taka nie została zachowana, umowę uznaje się za zawartą na czas nieokreślony. Przy umieszczaniu w umowie najmu zapisu o czasie trwania stosunku najmu, należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy wskazano okres wypowiedzenia oraz ewentualne kary umowne (np. przepadek kaucji) w sytuacji ich niedotrzymania. Jeżeli w umowie nie wskazano terminów wypowiedzenia, można je znaleźć w art. 673 i 688 Kodeksu cywilnego.
Zapisy niestandardowe
W umowie mogą znaleźć się tzw. zapisy niestandardowe. Chodzi o kwestie trzymania zwierząt, palenia tytoniu, gry na instrumentach czy organizowania częstych imprez towarzyskich. Przed podpisaniem umowy warto wiedzieć, czy nie ma tam klauzul, które uniemożliwią nam korzystanie z lokalu w sposób, który odpowiada naszym potrzebom.
Kaucja
Istotnym elementem umowy najmu jest także kaucja. To określona kwota pieniędzy wpłacana przez najemcę wynajmującemu w celu zabezpieczenia ewentualnych szkód lub pokrycia zaległości w płatnościach. W przypadku zakończenia stosunku najmu lub prawidłowego rozwiązania umowy, podlega ona w całości zwrotowi. Wynajmujący może zatrzymać całość lub część kwoty kaucji, na przykład w przypadku niedotrzymania przez najemcę terminu wypowiedzenia umowy czy zaobserwowanych (a nie ujętych w protokole zdawczo-odbiorczym) zniszczeń w lokalu.
Remonty i zmiany w lokalu
W umowach wszelkiego rodzaju często znajdziemy zapis: „W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego”. Warto o tym wiedzieć, np. w przypadku, gdy pojawi się konieczność remontu lub naprawy. Kwestia, kto odpowiada za doprowadzenie lokalu do poprzedniego stanu często stanowi przedmiot sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą. Ustawodawca rozstrzyga ją w sposób stosunkowo jasny, wskazując w art. 662 Kodeksu cywilnego, że to na wynajmującym spoczywa obowiązek wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do użytku i utrzymywania takiego stanu przez czas trwania najmu z zastrzeżeniem, że jeżeli najęta rzecz uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Inną sprawą pozostają tzw. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę. W przypadku najmu lokalu, ustawodawca w art. 681 Kodeksu cywilnego stworzył określony katalog czynności, za które odpowiada najemca. Nie wyczerpuje on jednak wszystkich możliwych okoliczności, a jedynie wskazuje wagę sytuacji, gdy to najemca jest zobowiązany do dokonania nakładów.
Jak zawrzeć umowę i jak wprowadzać w niej zmiany
Umowy powinno zawierać się na piśmie. Każda ze stron powinna posiadać po jednym egzemplarzu zawierającym podpisy obu stron na każdej kartce umowy. Ponadto w umowie warto zawrzeć klauzulę: „Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, w formie aneksu”, co może zapobiec na przykład samowolnemu podnoszeniu odstępnego przez wynajmującego, które zdarza się w przypadku umów ustnych.
Wyjątkowe sytuacje
Bazując na doświadczeniach własnych lub cudzych, warto poszerzyć umowę o zapisy, które uchronią nas przed przykrymi niespodziankami. Przykładem może być sytuacja, gdy najemca nie płaci czynszu i opuszcza lokal, ale zostawia w nim swoje rzeczy. Już samo wejście właściciela do lokalu może być problematyczne, tymczasem pozostaje jeszcze kwestia znajdujących się tam rzeczy – tylko ich właściciel może nimi rozporządzać.
Przed zawarciem umowy najmu warto poczytać na temat najczęstszych „nieczystych zagrań” stosowanych zarówno przez najemców, jak i wynajmujących, by odpowiednio się zabezpieczyć.
Mateusz Wilk/Ostrzegamy.online